מקרקעין - טיפים

טיפים כלליים:

  • חשוב לקבל ייעוץ בנוגע למיסים הכרוכים בעסקה, כגון מס רכישה או מס שבח וכן לבדוק חבות בתשלום היטל השבחה ברשות המקומית, וזאת לפני החתימה על מסמך כלשהו. תכנון מס נכון, בטרם ביצוע עסקה, עשוי להביא לחסכון בתשלומי מיסים שניתן היה להימנע מהם.
  • בעת רכישה מקבלן מומלץ לבדוק את זהות הקבלן, ניסיונו ואופן התנהלותו מול רוכשים בפרויקטים קודמים שביצע.
  • מומלץ לבצע בדיקות הנדסיות ותכנוניות בקשר לנכס הנרכש.
  • מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע נוספים כגון שמאי, מהנדס ואדריכל, הבקיאים במפרט הטכני וכן בתוכניות התכנוניות של הנכס נשוא העסקה.

טיפים למוכרים בנוגע לפטורים ממס שבח בעסקה למכירת דירת מגורים:

  • מהו מס שבח?. מס על הסכום שבו שווי המכירה עלה על שווי הרכישה המתואמת על פי מדד המחירים לצרכן, בניכוי הוצאות בגין הנכס הנמכר, המוכרות בניכוי לפי החוק ובתוספת פחת.
  • בבדיקת הזכאות לפטור ממס שבח נבחן התא המשפחתי של המוכר כולו. כלומר, אם בן/בת הזוג או ילדים עד גיל 18 של המוכר שאינם נשואים מכרו דירת מגורים בפטור ממס שבח בעבר, הדבר ייחשב כמכירת דירה בפטור ממס שבח על ידי כל אחד מבני התא המשפחתי.
  • המוכר נדרש למכור את כל זכויותיו בדירה, על מנת להיות זכאי לפטור ממס שבח.
  • הרפורמה בפטורים ממס שבח לדירות מגורים מזכות: פטור אחד לארבע שנים: בוטל. הפטור שניתן ליחיד במכירת דירת מגורים מזכה אחת לארבע שנים בוטל החל מיום 1.1.2014. כיום, הפטור העיקרי הנו הפטור לדירה יחידה. מוכר של דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה ושהוא בעל הזכויות בה 18 חודשים לפחות מיום שהיא דירת מגורים והמוכר לא מכר דירה אחרת ב- 18 החודשים שקדמו למכירת הדירה בפטור לפי סעיף זה – יהיה זכאי לפטור ממס בגין שווי מכירה עד לסך של 4,500,000 ₪.
  • פטור לדירה שהתקבלה בירושה: המוכר יקבל פטור במכירת דירת מגורים מזכה שקיבל בירושה בתנאי שהמוכר הוא בן זוגו/צאצא/בן זוגו של צאצא של המוריש, שלפני פטירתו היה הבעלים של דירה אחת בלבד ולו היה בחיים והיה מוכר את הדירה הוא היה זכאי לפטור. הזכאות לפטור מוגבלת בתקרה של 4,500,000 ₪ וההפרש יחויב במס.
  • פטור חד פעמי למכירת שתי דירות לצורך רכישת דירה חדשה: פטור במכירת שתי דירות מגורים שבבעלות המוכר (אין בבעלותו דירות נוספות) ששווין יחד לא עולה על 2,024,000 ₪, כדי לרכוש דירה אחרת במקומן בתוך שנה שלפני מכירת הדירה הנוספת או בשנה שלאחר מכירתה, בסכום השווה ל- 75% לפחות משווי שתי הדירות שנמכרו.
  • מסלול חלופי של שיעור מס מוטב: כחלק מהרפורמה במיסוי מקרקעין נקבע מסלול חלופי למסלול הפטורים. מדובר במסלול המאפשר שיעור מס מוטב למוכרי דירות מגורים מזכות – מס בגובה של 0% על השבח הריאלי שנצבר מיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.2014; וכן מס של 25% על השבח ממועד זה ועד למועד המכירה - בהתאם לתנאים הקבועים החוק. על המס האינפלציוני עשוי לחול מס של 10%, אם כי בכוונת רשות המיסים לבטל את המס האינפלציוני.
  • פטור ממס במכירת דירה שהתקבלה במתנה: על המוכר לעמוד ב"תקופות צינון" מסוימות לפני שיוכל ליהנות מפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שקיבל במתנה – אם התגורר בדירה יהיה עליו להמתין 3 שנים מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעליה, ואם לא התגורר בדירה, יהיה עליו להמתין 4 שנים מיום שקיבלה במתנה.

טיפים לקונים בקשר לעלויות ומסים בעסקה לרכישת דירת מגורים:

  • בדיקת כל העלויות הכרוכות בעסקה: כגון עלות הדירה, שכ"ט עו"ד, שמאי, מתווך, עלויות משכנתא, עלויות רישום זכויות בדירה, שיפוץ ומעבר וכד'.
  • משכנתא: חשוב לקבל אישור עקרוני בכתב לקבלת ההלוואה הדרושה למימון הדירה. שימו לב שאחוז המימון שמאשר הבנק לקונים ייגזר משווי הדירה שייקבע על ידי שמאי מטעם הבנק ולא משווי המכירה בחוזה.
  • מס רכישה - פטור חלקי לרוכש דירת מגורים יחידה (שאין בבעלותו דירה נוספת). מיום 16.1.2014 עד ליום 15.1.2015 יהיה פטור מתשלום מס רכישה עד לסכום של 1,517,210 ₪; על חלק השווי שבין 1,517,210 לבין 1,799,605 ₪ יחול מס בגובה 3.5%; על חלק השווי העולה על 1,799,605 ועד 4,642,750 ₪ יחול מס בגובה 5%; על חלק השווי העולה על 4,642,750 ועד 15,475,835 ₪ יחול מס בגובה 8%; ועל חלק השווי העולה על 15,475,835 יחול מס בגובה 10%.
  • מס רכישה למי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה - 5% על חלק השווי שעד 1,123,910; על חלק השווי העולה על 1,123,910 ועד 3,371,710 ₪ יחול מס בגובה 6%; על חלק השווי העולה על 3,371,710 ועד 4,642,750 ₪ יחול מס בגובה 7%; על חלק השווי העולה על 4,642,750 ועד 15,475,835 ₪ יחול מס בגובה 8%; ועל חלק השווי העולה על 15,475,835 יחול מס בגובה 10%.
  • הפטור ממס רכישה (כמו מס שבח) מתייחס לתא המשפחתי של הקונה, כלומר, בני זוג, ידועים בציבור וילדים עד גיל 18 שאינם נשואים.
  • פטור ממס רכישה גם למי שקונה דירת מגורים שנייה לפני שמכר דירת מגורים ראשונה (כמו מי שרכש דירת מגורים יחידה). זאת, בתנאי שהקונה מכר את הדירה הראשונה בתוך שנתיים מיום רכישת הדירה החדשה, או תוך שנה מיום שנמסרה לו הדירה החדשה (אם נרכשה מקבלן).


טיפים למוכרים ולקונים של דירת מגורים - הקש כאן

* בנוסף, מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע נוספים כגון שמאי, מהנדס ואדריכל, הבקיאים במפרט הטכני וכן בתוכניות התכנוניות של הנכס נשוא העסקה.






עמוד הבית

אודות

קניין רוחני

קניין רוחני - טיפים

מקרקעין

מקרקעין - טיפים

English

צור קשר






רחוב הצפירה 9 חולון, מיקוד 5832046 | טל: 03-5666603 | נייד: 052-8498075 | פקס: 03-5666608 | דוא"ל: office@ye-law.co.il          
האתר מיועד לספק מידע כללי בלבד, וההסתמכות עליו בצורה זו או אחרת נעשית על אחריות הגולשים בו.          
Designed and Built by Studio Multimedia